Prefabrik Ev Yapımı Ne Kadara Mal Olur?

Prefabrik ev modelinin müstakil konut sahibi olmak isteyenlere sağladığı avantajlar bu modele yönelimi artırdı

19.02.2022 - 17:44 Yayınlanma

Köy ve kasabalar başta olmak üzere doğaya yakın yerlerde müstakil ev yaptırma konusunda talep artışı yaşandı. Prefabrik ev modelinin müstakil konut sahibi olmak isteyenlere sağladığı avantajlar bu modele yönelimi artırdı. Günümüzde müstakil ev sahibi olmak isteyen vatandaşların çoğu konut modeli olarak prefabrik ev yaptırmayı tercih ediyor. Bunun en önemli nedeni yapı güvenliği ve uzun ömürlü modeliyle birlikte prefabrik evlerin hızlı kurulum ve ekonomik fiyatlara mal olması.

Öncelikle şunu vurgulayalım prefabrik evler klasik betonarme gibi konut modellerine göre çok sayıda öne çıkan avantaja sahip. Bu avantajlardan en önemlilerinden biri de kuşkusuz maliyet avantajı. Konut sahibi olmak isteyenlerce prefabrik ev yaptırma maliyetleri ne kadara mal olur? şeklinde bir soru sürekli gündeme geliyor. Bu yazımızda gerçek rakamları da kullanarak bu soruya cevap vermeye çalışacağız.

Prefabrik evlerin maliyetleri betonarme gibi konut modellerine göre ortalama yüzde 30 civarı daha ekonomik. Bunun dışında prefabrik ev maliyetinin hemen en başta net olarak belirlenmesi çok daha büyük kolaylık ve avantaj. Çünkü klasik betonarme yöntemiyle konut sahibi olanlar iyi bilir ki bu modelde hiçbir zaman başlangıçtaki maliyet evin tamamlanıp oturuma hazır hale getirildiği maliyeti asla tutmaz. Hatta oldukça büyük sapmalar da betonarme modelini tercih eden çok sayıda insanda pişmanlık oluşturduğu bir gerçek. Betonarme modelinin uzayan inşa süreçleri ve bu süreçte artan malzeme maliyetleri hiçbir zaman net olarak öngörülemez. Bu durum vatandaşın betonarme konut modelinden soğuyarak prefabrik evlere yönelimini özellikle artırmıştır. Şimdi prefabrik ev yapımı ne kadara mal olur durumu detaylı olarak ele alalım.

Betonarme Konut Modelinde Yaşanan Sorunlar Prefabrik Evlere Yönelimi Artırdı

Müstakil evlerin yapımında klasik betonarme gibi konut modellerinde yaşanan usta bulma sorunları, beklenmedik şekilde artan maliyetler ve uzayan inşa süreleri vatandaşlarda farklı ev modellerine yönelimi artırdı. İşte bu yönelimde en çok ilgi prefabrik ev modeline yöneldi.

Son dönemde müstakil konut talepleri için yoğun talep gören prefabrik ev yapımı için maliyet kalemlerinin neler olduğu üzerine bir analizde bulunmak istedik. Prefabrik ev yaptırmak isteyenler için bu yazının iyi bir fikir vereceğini belirtebiliriz.

Prefabrik Ev Yapımı için Maliyet Kalemleri

1- Temel ve Zemin Beton Maliyeti

Öncelikle prefabrik ev kurulumunda betonarme binalardaki gibi çok derin ve yüksek temelli bir zemine ihtiyaç duyulmadığını vurgulayalım. Prefabrik ev kurulacak zeminin kot farkı olmayacak düzlükte ve ortalama 30 cm yükseklikte beton bir zemin olması yeterli olacaktır. Betonarme binalarda ise statik hesaplamalar açısından tam yapı güvenliğinin sağlanabilmesi için derin ve temel kazıklarına sahip bir zemine ihtiyaç duyulur.

Burada sağlıklı bir analiz için müstakil konutlarda en çok tercih edilen 2+1 plandaki 64 ve 82 m2 ile 3+1 plandaki 100 m2 betonarme ve prefabrik evlerin zemin beton maliyetlerini kabaca örneklemeye çalışalım. Bu yazıdaki fiyatlar örneklendirme amaçlı olup 2021 yılı sonu ve 2022 yılı başı prefabrik ev fiyatları ve betonarme bina kıyası dikkate alınarak verilmiştir.

Burada aradaki farkın daha iyi anlaşılması için hafriyat gerektirmeyen düz bir arsa üzerine yapılacak müstakil konut yapılacakmış gibi bir olgudan hareket edebiliriz. Düz bir arsada 64 m2 prefabrik ev zemin betonu 2022 ocak fiyatlarıyla yaklaşık 22.000 TL civarında. Aynı zemin betonu betonarme fiyatlarında yükseklik ve ekstra hafriyat gerektirmesiyle 50 ila 55.000 civarını bulmaktadır. Burada şunu vurgulamakta yarar var prefabrik ev yapan firmalar müşterilerin satın aldığı eve özel zemin beton planını onlarla paylaşırlar. Ancak ev zemin betonu bu plana göre ama müşteri sorumluluğunda yapılır ve fiyata dahil edilmemektedir.

82 m2 prefabrik ev zemin betonu yine 2022 ilk ayına göre fiyatı 28.000 TL civarındayken betonarmede bu fiyat 70.000 TL’yi bulmaktadır. 100 m2 prefabrik ev zemin betonu 33.000 TL civarındayken bu rakam betonarme evlerde 80.000 TL’nin üzerine çıkabilmektedir.

Prefabrik ev temel maliyetine üretici firmanın verdiği zemin betonu planına göre işaretleme yapma, kalıp işçiliği ve beton atma komple dahil. Evin zemin betonundan sonraki tüm kurulumu zaten prefabrik ev üretici firma sorumluluğunda gerçekleştiriliyor. Zemin betonunda görüldüğü gibi prefabrik ev betonarme konut modeline göre oldukça ekonomik bir çözüm sunmakta.

2- Prefabrik Ev Nakliye Maliyeti

Burada nakliyeyi belirleyen temel etken tercih edilecek ev modelinin büyüklüğü. Örneğin bu yazıda örneklendirdiğimiz 2+1 64 ve 82 m2 evler tek tır veya kamyonla Türkiye’nin her yerine sevk edilebiliyor. 100 m2 prefabrik evin nakliyesi için 1 tır ve 1 kamyona ihtiyaç duyulur. Büyük metrajlı prefabrik evlerde görüldüğü gibi nakliye maliyeti artabilmektedir. Nakliye avantajını yakalamak isteyen çok sayıda vatandaş 100 m2 altındaki prefabrik evleri özellikle tercih etmekteler. Nakliye maliyetleri gidilecek mesafeye göre değişiklik gösteriyor. 2021 prefabrik ev nakliye fiyatları dikkate alındığında nakliye ücretleri için İstanbul’dan hareket eden bir araç yakın mesafe kabul edilebilecek Bursa veya Yalova’ya 2160 TL ücret alıyor.

Yine İstanbul’dan kalkan bir Tır Bilecik’e 3240 TL, Ankara’ya 3240 TL, Antalya’ya 4560 TL ücret alıyor. En uzak mesafeler içinse Diyarbakır ve Van 3500 TL, Iğdır ve Hakkari 13800 TL nakliye ücreti tutmaktadır. Karadeniz şeridindeki Trabzon’a İstanbul’dan prefabrik ev taşıyan tırın nakliye bedeli 9360 TL olarak 2021 yılında gerçekleşiyor.

3- Prefabrik Ev Ruhsat Harçları

Tüm konut modellerinde olduğu gibi prefabrik ev ruhsat işlemleri ve harç bedelleri ev yaptıran yükümlülüğünde gerçekleştirilen uygulamalar arasında. Şunu vurgulayalım ki prefabrik ev ruhsat harç giderleri betonarme konut modeline göre çok daha uygun. Ruhsat işlemleri şehir merkezlerinde ilçe belediyesi uhdesinde yürütülmektedir. Köy ve kasabalarda ise ruhsat için il merkezlerinde bulunan Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleriyle iletişime geçilerek detaylı bilgi alınabilir. Prefabrik ev ruhsat bedeli ile betonarme ev ruhsat bedelini kıyaslama adına bir örneklendirme yapılabilir. Örneğin 2021 yılı Bursa prefabrik ev ruhsat bedelleri 10.000 TL ile 20.000 TL aralığında değişkenlik göstermekteydi. Aynı yıl betonarme ruhsat bedelleri ise 25.000 ila 55.000 TL aralığında gerçekleştirilmekteydi. Buradaki fark iki yapı modelinin statik hesaplama ve kontrol işlemlerinin değişkenliğiyle alakalı.

4- Şap Maliyeti

Aralık 2021 prefabrik ev şap maliyetleri 64 m2 konut için 5.000 TL, 82 m2 ev için 6.000 TL, 100 m2 prefabrik evin şap maliyeti ise 7.000 TL civarında seyretmektedir. Bu fiyata malzeme ve işçilikler dahildir. Betonarme evin şap maliyetinde de aynı fiyatlar geçerli olmaktadır.

5- Fayans ve Laminat Parke Maliyeti

Aralık 2021 laminat parke ve fayans fiyatlarına göre ortalama kalitede malzeme ve işçilik 120 ila 150 TL/m2 olarak gerçekleşmektedir. 64 m2 prefabrik ev için fayans ve laminat parke malzeme ve işçilik maliyetleri Aralık 2021 fiyatı yaklaşık 15.000 TL. 82 m2 prefabrik ev fayans ve laminat parke fiyatı işçilik dahil 23.000 TL, 100 m2 3+1 ev ise 30.000 TL civarında gerçekleşmiştir.

6- Doğalgaz Tesisatı Maliyeti

Betonarme binalardaki gibi prefabrik evlere de doğalgaz gibi kalorifer tesisatları çekilebilmektedir. Prefabrik evin kurulu olduğu köy veya ilçenin bağlı bulunduğu doğalgaz dağıtım idaresinden proje onaylatılarak uygulama yapılabilmektedir.

Kombi hariç 64 m2 ve 82 m2 prefabrik ev kalorifer tesisatı Aralık 2021 fiyatlarına göre malzeme ve işçilik dahil 8.500 TL civarıdır. 100 m2 prefabrik evin kalorifer tesisat ve işçilik bedeli yaklaşık 10.000 TL’dir. Kombi fiyatları ise 6.000 TL ile 9.000 TL dolaylarında seyretmektedir.

Prefabrik Ev Fiyatlarına dahil olan uygulamalar nelerdir?

Aslında prefabrik ev maliyet analizi betonarme gibi karmaşık modellere göre son derece basit ve sadedir. Bunun nedeni prefabrik ev maliyetlerinde çok sayıda kalem firma yükümlülüğünde gerçekleştirilir. Bu maliyetler sözleşme sonrası ev yaptıranı hiçbir şekilde etkilemez. Sözleşme sonrası maliyet artışları da ekstra fiyatlara yansıtılmadığından müşteri lehine önemli bir avantaja dönüşür.

Prefabrik ev fiyatlarına dahil olan yani üretici firma sorumluluğunda yürütülen işlemleri şöyle sıralayabiliriz;

Malzemeler:

• Eve ait üretim proje dosyasının hazırlanması ve müşteriye zemin beton planının teslim edilmesi

• Duvardan çatıya tüm malzemelerini üretilmesi. (Duvar blokları, taşıyıcı H metaller, duvar üzeri omegalar, çatı makasları, çatı örtüsü altı osb benzeri malzeme, çatı örtüsü için metal aşıklar, çatı örtüş malzemeleri, tavan arası yalıtım malzemeleri ve kapama levhaları, bağlantı ekipmanları vb. tüm malzemeler)

• PVC çift ısı camlı pencereler, ana çelik kapı, iç oda panel kapıları ve kilit, kol gibi aksesuarlar)

• Elektrik tesisat malzemeleri, priz ve anahtarlar, aydınlatma armatürleri, bağlantı ekipmanları)

• Temiz ve atık su tesisat boruları, musluklar, vitrifiye malzemeleri vb.

• İç ve dış boyalar ile yardımcı ekipman (Silikon, fırça, rulo fırça vb.)

• Çift katlı modellerde bulunan merdivenlerin malzemeleri ve üretimi

• Sözleşmede varsa ekstra dış kaplama malzemeleri

Firma Sorumluluğundaki İşçilikler:

• Evin sözleşmede belirtilen büyüklük ve teknik özelliklere göre üretilmesi

• Kurulum günü aracın sahaya ulaştığı gün firma montaj ekiplerinin sahada hazır bulunarak malzemeleri araçtan indirmesi

• Duvar kurulumlarının yapılması

• Tavan arası uygulamalar dahil çatı ve çatı örtüsüne ait tüm işçiliklerin gerçekleştirilmesi

• Tavan ve çatı yalıtım uygulamaları

• Çift katlı modellerde yer alan merdivenlerin yapımı

• Pencereler, iç kapılar ve çelik kapının montajı

• Elektrik tesisatının armatürler dahil projeye uygun montajı ile binanın ana akıma bağlantı yapılacak şekilde tamamlanması

• Sıhhi ve atık su tesisatına dair işçilik uygulamaları (Vitrifiye malzemeleri ve muslukların montajı hariç) Ana şebekeye bağlantılanacak şekilde tesisatın çekilmesi.

• Evin iç ve dış boya işçiliklerinin yapılması.

Prefabrik evlerin maliyetine dahil olmayan müşteri sorumluluğundaki işler nelerdir?

Yukarıda görüldüğü gibi prefabrik evlerin tüm malzemeleriyle hemen hemen ustalık gerektiren tüm uygulamaları üretici firma tarafından gerçekleştirilmektedir. Müşteri sorumluluğunda ilerleyen işlemleri şu şekilde sıralayabiliriz;

- Evin kurulumuyla ilgili alınması gereken ruhsat benzeri tüm yasal izinler ve harçların ödenmesi

- Evin kurulacağı beton zemin betonunun firmanın verdiği plana göre gönyeli olarak hazırlatılması. (Kalıp, malzeme ve işçilik uygulamaları)

- Prefabrik evin montajının firma ekiplerince tamamlanması sonrası iç zemin şapının atılması. Dıştan evi çevreleyen kısımda mebran uygulaması yapılarak balık sırtı şap uygulaması yapılması.

- Banyo, tuvalet gibi alanlarda ıslak zemin malzemelerinin temini ve fayans gibi uygulamalar

- Odalarda parke veya seramik tarzı uygulamalarla malzemeleri

- Montaj esnasında gerekli olacak elektrik, vinç, iskele ve jeneratör gibi malzemelerin temini

- Telefon, bilgisayar, USB girişleri gibi uygulamalar

- Kalorifer benzeri ısıtma ve soğutma tesisat sistemleri

- Mutfak Dolapları ile sabunluk, ayna gibi aksesuarlar

- Montaj sonrası oluşan atıkların uzaklaştırılması

Müşteri sorumluluğunda olup anlaşmaya göre firmanın üstlendiği prefabrik ev maliyetine dair hususlar;

– Fabrikadan sahaya nakliye ve nakliye sigortası sözleşmeye dahil edilerek belirlenen ücret karşılığı firma sorumluluğundaki opsiyonel uygulamadır.

– Montaj ve boya ustalarının uygulama günlerindeki konaklama ve yemek masrafları müşteri sorumluluğunda olup arzu eden müşteriler için ücreti mukabili firma tarafından karşılanmaktadır.

Örnek Prefabrik Ev Maliyeti Hesabı

Burada bir fikir vermesi adına standart donatıda, uzun ömürlü, yalıtımlı bir prefabrik evin maliyetlerini vermeye çalışacağız. Aralık 2021 prefabrik ev fiyatlarına göre 64 m2 ev 98.000 TL olarak satışa sunulmaktadır. Fiyata ruhsat bedelleri, nakliye giderleri ve işçilerin konaklama maliyetleri ile ıslak zemin fayans uygulamaları eklenmemiştir.

64 m2 Prefabrik Ev Anahtar Teslimi Fiyatı Ne Kadar?

Üretici firma sorumluluğundaki üretim, malzeme ve montaj fiyatı: 98.000 TL

Nakliye Bedeli (Ortalama il mesafesi): 3.500 TL

Ruhsat Bedeli: 10.000 TL

Şap Maliyeti: 5.000 TL

Parke ve Fayans Maliyetleri: 15.000 TL

Doğalgaz Tesisat Fiyatı: 8.500 TL

Kombi Fiyatı: 6.000 TL

Toplam: 146.000 TL

Belirtilen maliyetler ortalama bir analize göre değerlendirilerek hesaplanmıştır.

82 m2 Prefabrik Ev Anahtar Teslimi Fiyatı Ne Kadar?

Üretici firma sorumluluğundaki üretim, malzeme ve montaj fiyatı: 121.000 TL